SVR … อสังหาน้องใหม่ มากฝีมือ
ศรุติ โชติเสรีวิทย์ | Feb 08, 2023 02:45
ถ้าพูดชื่อ สิวารมณ์ บริษัทอสังหาแนวราบ หลายคนอาจไม่คุ้นหูเท่าไหร่ เพราะเพิ่งเปิดโครงการแรกในปี 2561 หรือ เมื่อ 5 ปีที่แล้วนั่นเอง และเพิ่งจะเปิดมาแค่ 8 โครงการ (ปิดได้แล้ว 3)
แต่ถ้าพูดถึง JSP Property เจ้าของโครงการสำเพ็ง 2 โครงการไมอามี่ บางปู ที่เข้าตลาดเมื่อปี 2557 หลายคนน่าจะพอคุ้นหูกันอยู่บ้าง เป็นหุ้นที่มีการเปลี่ยนผู้ถือหุ้นไปรอบนึง และสุดท้ายก็ถูกซื้ออีกรอบโดย SENA กลายมาเป็น SENAJ ในวันนี้
ครอบครัวมโนธรรมรักษา กับ ฐิติสุริยารักษ์ ที่เป็นผู้บริหาร JSP ในวันนั้น ก็คือ คนเดียวกับที่ปั้น SVR ในวันนี้ แต่เฮียแกเปลี่ยนชื่อใหม่จากทนงศักดิ์ เป็น พชร มโนธรรมรักษา และสมยศ เป็น รณฤทธิ์ ฐิติสุริยารักษ์ พร้อมกับมีลูกๆ มาบริหารงาน
โดยสรุปก็คือ ไม่ใช่น้องใหม่ แต่เป็นผู้บริหารมากฝีมือ เข้าใจกลเกมส์ตลาดหุ้น เคยเจ็บช้ำมารอบนึง วันนี้ได้โอกาสกลับมาระดมทุนอีกครั้ง เชื่อว่ามารอบนี้เฮียจะไม่เหมือนเดิม
===================================
กลับมาที่ความน่าสนใจของตัวบริษัทว่ามีอะไรน่าสนใจบ้าง วิตามินหุ้นเล่าประเด็นที่น่าจับตาดังนี้
1. SVR เป็นอสังหารายเล็ก Market Cap พันล้านบาท เน้นแนวราบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ราคา 2-7 ล้านบาท มีความคล่องตัวสูง ใช้แบรนด์สิวารมณ์นำหน้า และมี 5 subbrand ย่อย เรียงจากถูกไปแพง คือ City, Village, Nature Plus, Park, Grand ถ้าให้เทียบก็คงจะเป็น KUN, THANA หรือบางโครงการของ PSH, LALIN
2. หาที่ดินขนาดไม่ใหญ่เฉลี่ย 20 ไร่ (แต่ถ้าเป็น SVR Grand จะ 50 ไร่) ออกไปทางชานเมือง โซนถนัด คือ บางปู มีอยู่ตรงข้ามสถานตากอากาศบางปู มีอยู่ในซอยไม่ไกลรถไฟฟ้า ลูกค้าซื้ออยู่เองเป็นหลักกลุ่ม C ถึง B+ ไม่ค่อยเก็บ Land Bank แต่จะดูทำเลที่มีศักยภาพ ขึ้นโครงการที่ปิดจบได้ใน 2-3 ปี (แต่แบบนี้ก็ต้องระวังเรื่องราคาที่ดิน)
3. บ้านใช้ระบบ Pre-cast สร้างเร็ว 3-4 เดือนเสร็จ (จริงๆ เจ้าของมีบริษัท pre-cast ของตัวเองด้วย) วันเปิดตัวซุ้มประตู ส่วนกลาง สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น ต้องเสร็จก่อน แล้วบ้านจะเสร็จประมาณ 30% ลูกค้ามาปุ๊บ ถ้าพร้อมก็ทำเรื่องโอน คุยกับแบงค์ได้เลย ไม่ต้องดาวน์ แต่ Reject Rate ก็สูงอยู่ตั้งแต่ COVID เป็นต้นมา เข้าใจว่า 30-40% ได้
4. Q4’64 คือ ไตรมาสที่ยอดโอนและกำไร ATH ที่ 203 และ 45 ล้านบาท ตามลำดับ เหตุผลเพราะมีโอน 2 โครงการใหม่
สิวารมณ์ แกรนด์ (สุขุมวิท – บางปู) เริ่มโอน July’64
สิวารมณ์ วิลเลจ (สุขุมวิท-เทพารักษ์) เริ่มโอน Sep’64
5. Q1-Q3’65 ก็โอนต่อเนื่อง ทำให้รายได้ 9M ดูดี แต่ถ้าดูรายไตรมาสจะไม่พีคเท่า Q3 มีรายการขายที่ดินเลยดูรายได้รวมสูง (ที่ดินยังเหลือ 2 แปลง ไม่ได้ใช้งาน รอขายอยู่) แต่ที่จะเป็นเดจาวู คือ Q4’65 โครงการใหม่พร้อมโอนทันเข้าตลาดหุ้นพอดีเลย และมี 3 โครงการทยอยโอน คือ
สิวารมณ์ เนเจอร์พลัส (อัสสัมชัญ-ศรีราชา) เริ่มโอน Aug’65
สิวารมณ์ เนเจอร์พลัส 2 (สุขุมวิท-บางปู 83) เริ่มโอน Oct’65
สิวารมณ์ วิลเลจ (สุขุมวิท-บางปู 58) เริ่มโอน Dec’65
นับแค่ 3 โครงการนี้ ขายไปแล้ว 450 ล้านบาท โดยเฉพาะบางปู 58 ขายดีมากกว่าคาด แต่ปัญหา คือ สร้างไม่ทันโอน แปลว่า รายได้น่าจะทยอยเข้ามากเท่าที่จะเข้าได้ใน Q4’65 และข้ามมา Q1-Q2’66
6. โครงการที่ 9 คือ สิวารมณ์ วิลเลจ (ชัยพฤกษ์-วงแหวน) จะเปิดขายเดือนพฤษภาคม 2566 มูลค่า 686 ล้านบาท 241 ยูนิต เฉลี่ย 3.42 ล้านบาทต่อยูนิต เป็นโครงการข้ามฟากมาจากบางปู มาอีกฝั่งของชานเมือง ก็จะมาช่วยต่อยอดงบ 2H ของปีได้
7. โครงการที่ 10,11 และอื่นๆ ก็คือ การเอาเงิน IPO ที่ได้ไปหาที่ดิน และน่าจะเปิดได้อย่างเร็วก็ Q4 ปีนี้
8. ไม่ได้จ่ายปันผลก่อนเข้าตลาด กำไรสะสมน่าจะมีอย่างน้อย 0.20 บาท แปลว่า คนที่ซื้อหุ้นก็ลุ้นเรื่องปันผลได้ด้วย ทำคล้ายๆ หุ้น POLY
=====================
ฟังดูเหมือนน่าสนใจ แล้วข้อควระวังมีอะไรบ้างมั้ย มีประมาณนี้
1. ราคาหุ้น 2.2 บาท กับ EPS ย้อนหลัง 0.16 บาท ถ้าคิด Trailing P/E ประมาณ 14 เท่า แต่ถ้ามองว่าปีนี้โตเยอะก็ต้องคำนวณกันว่า ถ้าโตเท่าตัว P/E จะลงมาเหลือ 7 เท่า ซึ่งเป็นท่าเดียวกับที่ BRI ใช้ตอนเข้าตลาด คำถามคือ ทำได้มั้ย แล้วปีต่อไปจะต่อเนื่องแค่ไหน
2. กลยุทธ์ดีสำหรับอสังหาตัวเล็ก เน้นหมุนรอบเร็ว ซื้อที่ดิน ขึ้นหลายโครงการพร้อมกัน มัดโวลุ่มรวมแล้วไปคุยเรื่องต้นทุนก่อสร้าง เรื่องดอกเบี้ย ทำให้ได้มาร์จิ้นดีเกิน 30% แต่คำถาม คือ ถ้าเกิดโครงการไหนขายไม่ดี แล้วเงินจมจะไปต่อยังไง หรือถ้าใน 3-5 ปี ขนาดใหญ่กว่านี้ คู่แข่งเปลี่ยนเป็นรายกลางรายใหญ่มากขึ้นจะสู้แบบไหน
โดยสรุป SVR มีมุมที่น่าสนใจโดยเฉพาะระยะสั้นที่งบน่าจะดูสวย และปันผลคงรอไม่นาน บวกกับเจ้าของเองก็คงอยากแก้มือลบภาพจำ JSP ในใจ แต่ก็อย่าลืมประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนกันดัวยนะครับ
อย่าลืมว่า การลงทุนมีความเสี่ยง วิตามินหุ้นเพียงให้ข้อมูลจาก Filing ในการประกอบการตัดสินใจ ใครสนใจลองทำการบ้านและตัดสินใจเองด้วยความรอบคอบครับ
ดาวน์โหลดแอป
บทความนี้เผยแพร่ครั้งแรกทาง Stock Vitamins - วิตามินหุ้น
การซื้อขายตราสารทางการเงินและ/หรือเงินดิจิตอลจะมีความเสี่ยงสูงที่รวมถึงความเสี่ยงต่อการสูญเสียจำนวนเงินลงทุนของคุณบางส่วนหรือทั้งหมดและอาจไม่เหมาะสมกับนักลงทุนทั้งหมด ราคาของเงินดิจิตอลแปรปรวนอย่างมากและอาจได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกต่าง ๆ เช่น เหตุการณ์ทางการเงิน กฎหมายกำกับดูแล หรือ เหตุการณ์ทางการเมือง การซื้อขายด้วยมาร์จินทำให้ความเสี่ยงทางการเงินเพิ่มขึ้น
ก่อนการตัดสินใจซื้อขายตราสารทางการเงินหรือเงินดิจิตอล คุณควรตระหนักดีถึงความเสี่ยงและต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายในตลาดการเงิน ควรพิจารณาศึกษาอย่างรอบคอบในด้านวัตถุประสงค์การลงทุน ระดับประสบการณ์ และ การยอมรับความเสี่ยงและแสวงหาคำแนะนำทางวิชาชีพหากจำเป็น
Fusion Media อยากเตือนความจำคุณว่าข้อมูลที่มีในเว็บไซต์นี้ไม่ใช่แบบเรียลไทม์หรือเที่ยงตรงแม่นยำเสมอไป ข้อมูลและราคาที่แสดงไว้บนเว็บไซต์ไม่ใช่ข้อมูลที่ได้รับจากตลาดหรือตลาดหลักทรัพย์เสมอไปแต่อาจได้รับจากผู้ดูแลสภาพคล่องและดังนั้นราคาจึงอาจไม่เที่ยงตรงแม่นยำและอาจแตกต่างจากราคาจริงในตลาดซึ่งหมายความว่าราคานี้เป็นเพียงราคาชี้นำและไม่เหมาะสมสำหรับวัตถุประสงค์เพื่อการซื้อขาย Fusion Media และผู้ให้ข้อมูลที่มีอยู่ในเว็บไซต์นี้จะไม่รับผิดชอบใด ๆ สำหรับความเสียหายหรือการสูญเสียที่เป็นผลมาจากการซื้อขายของคุณหรือการพึ่งพาของคุณในข้อมูลที่มีในเว็บไซต์นี้
ห้ามใช้ จัดเก็บ ทำซ้ำ แสดงผล ดัดแปลง ส่งผ่าน หรือ แจกจ่ายข้อมูลที่มีอยู่ในเว็บไซต์นี้โดยไม่ได้รับการอนุญาตล่วงหน้าอย่างชัดแจ้งแบบเป็นลายลักษณ์อักษรจาก Fusion Media และ/หรือจากผู้ให้ข้อมูล ผู้ให้ข้อมูลขอสงวนสิทธิในทรัพย์สินทางปัญญาและ/หรือการแลกเปลี่ยนข้อมูลที่ให้ข้อมูลที่มีอยู่ในเว็บไซต์นี้
Fusion Media อาจได้รับผลตอบแทนจากผู้โฆษณาที่ปรากฎบนเว็บไซต์โดยอิงจากปฏิสัมพันธ์ของคุณที่มีกับโฆษณาหรือผู้โฆษณา