SPALI … ครึ่งปีหลังหนังคนละม้วน

"ศุภาลัย" บริษัทอสังหาริมทรัพย์เก่าแก่รายหนึ่งของเมืองไทย อายุอานามก็ 31 ปีแล้ว

"ศุภ" แปลว่า ความดีงาม ความเป็นมงคล
"อาลัย" นอกจากแปลว่า ความห่วงหาอาทร ยังแปลว่า ที่อยู่อาศัย อีกด้วย

ศุภาลัย จึงมีความหมายว่า สถานที่อยู่อันเป็นมงคล เป็นบ้านที่ดี


เวลาเราดูหุ้นอสังหา สิ่งที่เราต้องทำความเข้าใจจะมี อยู่ 3 คำ ด้วยกัน คือ

1. Pre-Sale คือ ยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วงเวลาหนึ่ง
2. Backlog คือ ผลรวมของยอด Pre-Sale และยังไม่ได้รับรู้เป็นรายได้
3.ยอดขาย/ยอดโอน คือ ยอดที่รับรู้เป็นรายได้ จากการสร้างบ้านเสร็จแล้ว โอนเงิน โอนบ้านได้

แต่ไม่ได้แปลว่า ทุกอย่างต้องเท่ากันหมด หรือ สุดท้ายจะรับรู้เป็นรายได้หมด เพราะระหว่างทาง อาจเปลี่ยนใจไปซื้อโครงการอื่น กู้ไม่ผ่าน ผ่อนไม่ไหว ที่เรามักจะได้ยินคำว่า Cancellation หรือ Rejection Rate ก็ต้องไปดูตรงจุดนั้นเพิ่มเติมด้วย

ทีนี้เราจะมาเข้าใจถึงธรรมชาติของหุ้นอสังหากันต่อว่าตลาดหรือนักลงทุนมักจะมีมุมมองอย่างไร

1. P/E จะไม่สูง เช่น อาจจะไม่เกิน 10 เท่า เพราะความผันผวนของรายได้และกำไร บางปีโอนโครงการเยอะรายได้เยอะ บางปีไม่มีให้โอนเลย รายได้หายหมด ทำให้มีความไม่แน่นอน

2.ปันผลดี หลายบริษัทมักจะจูงใจด้วยการให้เงินปันผลที่สูงเป็นการชดเชยความผันผวนที่เกิดขึ้น

3. ยอดขายคือ สิ่งที่เกิดขึ้นจากโครงการที่จบไปแล้ว คือ อดีต แต่สิ่งที่ตลาดมอง คือ การเปิดตัวโครงการใหม่ว่าน่าสนใจแค่ไหน มูลค่าเท่าไหร่ การตอบรับที่ดูได้จากยอด Pre-Sale เป็นอย่างไรมากกว่า
4. Backlog ก็สำคัญ เพราะเป็นตัวเลขที่ช่วยบอกถึงแนวโน้มรายได้ในอนาคตได้ว่าจะมีเข้ามาอีกเท่าไหร่ ยิ่งเยอะก็ยิ่งอุ่นใจ



กลับมาที่ SPALI ครึ่งปีแรกของปี 2020 ดูไม่สดใสเลย

Q1 รายได้ 3,892 ล้านบาท กำไรสุทธิ 750 ล้านบาท
Q2 รายได้ 3,078 ล้านบาท กำไรสุทธิ 420 ล้านบาท
ครึ่งปีแรก รายได้ 6,970 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,170 ล้านบาท

ถ้าเทียบให้เห็นภาพ ปกติ ศุภาลัย (BK:SPALI) ทำรายได้ปีละประมาณ 25,000 ล้านบาท กำไรประมาณ 5,500 ล้านบาท

แปลว่า 1H’20 ดูห่างไกลพอสมควร และตัวเลขกำไรต่อไตรมาสระดับ 400 ล้านบาท ต้องย้อนกลับไปถึงปี 2013 นู่นเลยทีเดียว

ในแง่ของมาร์จิ้นก็ดูไม่ดีนัก เหมือนหลายบริษัทที่ต้องทำโปรโมชั่น ระบายสต๊อกที่ค้างอยู่ ทำให้ GPM ของ SPALI ลดลงจาก Q2’19 ที่ 36.9% เหลือ 35.5%

ขณะเดียวกัน SG&A ก็ลดลงได้ไม่มากนัก และไปเจอภาษีจากโครงการที่ออสเตรเลียที่เก็บในระดับ 30% ทำให้กำไรสุทธิเหลือแค่ 420 ล้านบาท หรือลดลง 45% YoY

#ครึ่งปีหลังจะกลับมาอย่างไร

ดูทรงครึ่งปีแรก ไม่ดีเลย แล้วครึ่งปีหลังมีอะไรที่น่าสนใจ

#คอนโดพร้อมโอน 4 แห่ง

ได้จังหวะพอดิบพอดีกับ 4 โครงการเริ่มโอนได้ใน Q3, Q4 คือ

Supalai Loft สามแยกไฟฉาย มูลค่า 1,200 ล้านบาท ขายไปแล้ว 96% พร้อมโอน Q3
Supalai Park ตลาดพลู มูลค่า 1,860 ล้านบาท ขายไปแล้ว 47% พร้อมโอน Q3
Supalai Prime พระราม 9 มูลค่า 780 ล้านบาท ขายไปแล้ว 32% พร้อมโอน Q4
Supalai Oriental สุขุมวิท 39 มูลค่า 10,000 ล้านบาท ขายไปแล้ว 57% พร้อมโอน Q4

เรียกได้ว่า ถ้าพร้อมใจกันโอนตามนัด รายได้ก็จะเข้ามาเพิ่มเยอะทีเดียว แต่ต้องติดตามสำหรับโครงการสุดท้ายที่สุขุมวิท 39 เพราะเห็นว่าครึ่งนึงของคนที่จองเป็นต่างชาติ ต้องดูว่าจะมีความล่าช้าในการโอนสำหรับช่วงนี้หรือเปล่า

#เปิดโครงการใหม่มากกว่าครึ่งปีแรกเท่าตัว

1H เปิดไป 10 โครงการ มูลค่าประมาณ 9,200 ล้านบาท
2H วางแผนเปิด 21 โครงการ มูลค่าประมาณ 20,700 ล้านบาท

เรียกได้ว่า เปิดเยอะ เปิดใหญ่กว่ากันมากทีเดียว ถ้าเราไปดู Pre-Sale ครึ่งปีแรก ทำได้แค่ 12,075 ล้านบาท คิดเป็น 46% ของเป้าทั้งปี 26,000 ล้านบาท ก็น่าสนใจว่าโครการใหม่จะช่วยกระตุ้นให้ยอด Pre-Sale ทะลุเป้ามั้ย

#Backlog 4 หมื่นล้านบาท

ตัวเลขดูเหมือนเยอะ แต่จะกระจายรับรู้ในแต่ละปีแบบนี้

2H’20 รับรู้เป็นรายได้ 10,144 ล้านบาท
ปี 2021 รับรู้เป็นรายได้ 13,487 ล้านบาท
ปี 2022 รับรู้เป็นรายได้ 12,320 ล้านบาท

#ซื้อหุ้นคืน 9.3% ครบแล้ว

SPALI เพิ่งครบกำหนดการซื้อหุ้นคืนไปเมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ถือว่าซื้อเยอะพอสมควร

194.9 ล้านหุ้น ในราคาเฉลี่ย 15.40 บาท
รวมเป็นมูลค่า 2,999.99 ล้านบาท
คิดเป็น 9.3% ของจำนวนหุ้นทั้งหมด

ปัจจุบันราคาหุ้นอยู่ที่ 16.90 บาท P/E 7.7 เท่า ปันผลประมาณ 6%

#สรุป SPALI

ครึ่งปีแรก งบไม่ดีเลย เปิดโครงการก็ไม่เยอะนัก Pre-Sales ก็ดูน้อย
แต่ครึ่งปีหลังจะดีขึ้น เพราะมีคอนโด 4 แห่ง จ่อคิวรอโอน Q4 จะมากกว่า Q3 แต่จะได้ตามเป้ามั้ยต้องติดตามโดยเฉพาะสุขุมวิท 39 มูลค่า 10,000 ล้านบาท ต้องระวังอาจดีเลย์เพราะต่างชาติเยอะ

แต่บวกลบคูณหารแล้ว ตัวเลขรายได้และกำไรจะกลับมาเป็นบวกมั้ย ก็อาจจะไม่นะ แค่เห็นแนวโน้มว่าน่าจะฟื้นตัวแบบ QoQ เท่านั้น และต้องไปลุ้นกับโครงการใหม่ 21 แห่ง ที่เปิดตัว มูลค่าเยอะกว่าครึ่งปีแรกเท่าตัว กระจายไปหลายพื้นที่ ใครสนใจแวะไปเยี่ยมชมได้

ใครสนใจทำการบ้านกันดูครับ อย่าลืมว่าการลงทุนมีความเสี่ยง โปรดใช้ความระมัดระวัง และละเอียดรอบคอบในการตัดสินใจก่อนลงทุน วิตามินหุ้นเพียงให้ข้อมูลเท่านั้นและยังไม่มีหุ้นตัวนี้ ถ้าใครมีข้อมูลเพิ่มเติมแชร์กันได้เลยครับ

#SPALI #วิตามินหุ้น
บทความนี้เผยแพร่ครั้งแรกทาง Stock Vitamins-วิตามินหุ้น